逆市抢地，无证预售，龙光究竟在急什么？
是的，地产年报季已经正式收官了。
此时，如果你问我，对今年整个房地产行业的战略有什么特别的印象，大概，就是在拿地上了。
去年本来也是房地产的“小年”，开年的疫情又拖了今年的后腿，尽量降杠杆，保现金流，在土地市场上收缩战线，尽量谨慎，似乎成了不少大佬的共识。
万科的郁亮认为，最重要是能力，而不是土地。
融创的孙宏斌表示，目前地价偏高，应该“深耕一二线，谨慎拿地”。
富力的李思廉说，要“继续减缓在招拍挂市场拿地的力度，土地方面还是会保守一点。”
许家印直接立了个好听好记的flag：“高增长、控规模、降负债”，在“控规模”这一条里，恒大的目标是：土地储备每年减少3000万平方米，三年减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。
……
但，局姐发现，就是有房企不信这个邪——疫情未过，就逆市抢地，疫情稍微好转些，抢得就更狠了。
这是一家典型的潮汕企业，一个特别低调的存在。
或许，最高调的一次，就是2018年，董事局主席纪海鹏上榜当年福布斯中国上市公司最佳CEO榜单，在“房地产企业CEO排行”中排到了第四。
在他前面的，分别是恒大夏海钧，融创汪孟德和万科的郁亮。
当然，更有名的，还有“龙光公主”纪凯婷。
24岁控股香港上市公司，以80亿元身价登陆胡润富豪榜，和“国民老公”王思聪齐名的她，无论是国籍还是身份，至今都隐藏在半个地球之外。
和低调的创始人家族比起来，龙光抢地的风格，堪称狂浪，在高光时代，曾经四次拿下深圳地王，被称为“地王专业户”。
而在疫情肆虐，各家房企都拼命出货以保现金流的的时候，龙光早早开启了买买买模式。
2020年前两月，龙光在佛山、南宁、苏州、惠州和广州四处“扫货”，两个月时间，花掉的土地成本超过去年下半年。到了3月底4月初，更在佛山连续出击。
先是买下禅城一宗涉宅用地，成交价为4.15亿元，楼面价1.57万元/㎡，溢价率是30.92%，已经不低了。
几天后，又鏖战2小时，经过98轮竞价，力压20多个竞争对手，以31.52亿元拿下佛山市一宗宅地，折合楼面价1.6万元/㎡，溢价率高达58.22%。
截止到今年一季度，龙光已经杀入了房企拿地金额榜的Top10。如果加上4月初的高价地块，龙光拿地的排名还会上涨。
与凶猛的拿地形成反差的，是相对低调的销售业绩——
近三年，龙光的全口径销售额行业排名徘徊在40名左右，权益销售额的行业排名高一些，大概是30名上下。
是什么，让销售并不突出的龙光地产，在这样的大环境下，竟然逆势扩张，放手一搏？
先看看2019的年报数字。
看起来蛮好的。
合约销售额增幅30%以上，距离千亿一步之遥，此外，核心净利润达到了17.9%，在房企里算是不错的了。
但是，有一项数据引起了局姐的注意。
销售均价。
经过几年的猛涨之后，从2017年开始，龙光地产的销售均价开始遭遇滑铁卢。从峰值的1.8万元/平，下滑到2018年的1.6万/平，到了去年，又大跌到了1.36万元。
在全国房价横盘微涨的两年中，龙光的销售均价，跌幅达25%。
均价为什么会出现大幅下跌？
或许，是因为深圳市场占比的下滑。
龙光源于潮汕，但起于深圳。2017年，龙光摘得深圳成交套数的冠军，但是，到了2019年，龙光的成交套数只能勉强挤进深圳的前十。
局姐回溯龙光的财报，发现2016年，在龙光的合约销售面积里，深圳区域的面积占比高达26.1%，而在2019年，这个比例已经降到了3.2%。
龙光似乎，正在被挤出它赖以生存的大本营。
有一个指标，龙光一直引以为傲：
ROE。
2017年，龙光地产ROE达到35.5%，较2018年上升4个百分点。过去七年，龙光地产的平均ROE达到了30%以上。
这在排名靠前的房企中，都不多见。
保持超强盈利能力的关键，是极低的土储成本。确切一点说，主要是两项：
在招拍挂市场逆周期拿地，以及通过并购及粤港澳大湾区的城市更新项目获取成本较低廉的土地。
在大湾区核心城市的地价低谷期，龙光曾经囤下大量土地。深圳的土地自不用说，在环深区域，2007年拿下惠州龙光城项目时，每平米价格仅300元。
这个项目至今还在卖，每平米均价达到1.6万元，是一枚妥妥的现金牛。
但是，低价囤的地，总有一天要用完。
中金公司此前的一份研报指出，龙光地产过去三年里的高利润率项目，比如惠州龙光城的去化速度较高，但其新补充土地质量相对下降，这导致其土地储备的整体质量出现下滑。
为了补充土储，龙光近两年一度高价拿地，明显拉升了土储成本。去年上半年，拿地均价一度达到6313元/平米，高于龙光的土储均价2000元/平。
而另一个方面，由于在大本营的收缩，龙光很明显开始对外扩张，以及下沉。
2016年，龙光的绝大部分新增土储都在大湾区境内，其中在深圳拿下的土地面积，占当年新拍土地的37%。
而2019年，在新增土储中，只有1.7%的土地位于深圳，30%位于大湾区，而大西南地区的新增土储，超过全年拿地面积的60%。
可以想象，在拿地红利消逝后，大湾区成本的明显上升，可能会在后续的存量竞争中影响公司的销售和利润率水平。而地广人稀的大西南，会不会成为龙光新的“现金牛”？
那可真未必。
还有一个比较异常的数据。
存货。
一年时间，龙光的存货从接近550亿增长到了860亿，涨幅57.6%，远高于行业均值。
局姐去拉了一下以往的数据，发现，这个数据不是第一次出现这么大幅度的上涨了。
确切地说，2018年，存货就已经在半年内飙升了超过50%。
房企的存货，包括开发成本、开发产品和土地成本。其中开发成本是尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
当然，龙光没有公布存货的具体组成比例。
但是，写到这里，局姐忽然想到，前段时间还看到过这样的报道：
3月初，疫情都还没过去，龙光就拿着清远旧项目的预售证号，大张旗鼓地在微信朋友圈的广告位，推销起广州的项目了……
要知道，在没有取得预售证的情况下，房产项目开展销售广告宣传，其实是违规行为。
局姐就此搜了一下龙光的项目，争议遍地。
光是在开年后的人民网《地方领导留言板》中，就看到装修质量差、违规销售、虚假宣传、通宵施工扰民，以及，拖欠农民工工资等等等等，诸多投诉……
所以，龙光到底为什么那么着急？
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